Auditeur de Contrat d'Entreprise Générale : Calculateur des Retenues Prorata Cachées

Pourquoi les déductions forfaitaires de « compte de prorata » (3 % à 6 %) détruisent votre marge nette ?

Le compte de prorata chantier suisse déduction regroupe des frais communs du chantier (énergie, eau, nettoyage, bennes, assurances, installations sanitaires) que l'entrepreneur général répartit entre les corps de métier, souvent par un pourcentage du montant du contrat. Un pourcentage forfaitaire est déduit de chaque situation, que ces frais soient réels ou non. Sur une soumission de 150'000 CHF et une marge visée de 10 % (15'000 CHF), les retenues par défaut de l'outil totalisent 9'600 CHF, soit 6.4 % du contrat : la marge nette tombe à 5'400 CHF (3.6 %), une perte de 64 % de votre bénéfice.

1. Ce que dit vraiment la norme SIA 118 (Art. 129 à 135) : l'eau, l'électricité et les nettoyages non imputables doivent être supportés par le maître d'ouvrage sauf clause contraire

Sur la retenue nettoyage électricité eau chantier SIA 118 art 129, la norme est claire pour l'énergie et l'eau : le maître assure la fourniture de l'énergie électrique au point de raccordement (art. 129), l'alimentation en eau jusqu'au chantier (art. 133) et, pour le second œuvre des bâtiments, supporte les frais de consommation d'électricité, de gaz et d'eau (art. 135 al. 3), sauf clause contraire. Pour le nettoyage, la norme applique plutôt la règle de la cause : chacun veille à ses frais à l'ordre, à la propreté et à l'hygiène sur le chantier (art. 118) et celui qui salit un accès le nettoie (art. 117 al. 2). Un nettoyage commun forfaitaire doit donc être justifié et réparti selon la cause. Ces règles ne valent que si la SIA 118 est intégrée au contrat et qu'aucune clause n'y déroge : une déduction signée est en principe valable.

2. Comment majorer mathématiquement vos prix unitaires avant de remettre votre offre (Formule de compensation : Prix / (1 − Taux_Retenues))

Pour neutraliser les retenues, majorez vos prix avant de remettre l'offre : coefficient = 1 / (1 − total des taux de retenues). Avec 6.4 % de retenues, le coefficient est de 1,0684, soit une majoration de 6,84 % : une offre de 150'000 CHF devient 160'256.41 CHF, dont les retenues laissent exactement 150'000 CHF. Les forfaits en CHF (panneau de chantier, badge) sont convertis en pourcentage de la soumission.

Les 12 clauses abusives ou illégales à rayer avant de signer un contrat de sous-traitance avec une Entreprise Générale (EG / ET)

Un contrat sous-traitance entreprise générale clauses abusives n'est pas forcément illégal : la plupart des clauses ci-dessous sont valables si vous les signez. Elles sont à biffer ou à négocier avant la signature, car elles déplacent des risques ou des frais sur le sous-traitant. Seule la première est nulle de plein droit. La checklist interactive de l'outil permet de les cocher une à une.

1. Clauses illégales de plein droit (renonciation anticipée à l'hypothèque légale des artisans — art. 837 al. 3 CC) et clauses dangereuses (« Pay-when-paid », pénalités non plafonnées)

La renonciation hypothèque légale nulle art 837 al 3 CC : une clause par laquelle vous renonceriez à l'avance à l'hypothèque légale des artisans est nulle ; elle ne vous prive de rien, mais révèle un donneur d'ordre à risque (voir le calculateur de date butoir). Les clauses « pay-when-paid » vous font porter le risque d'insolvabilité du maître d'ouvrage. Pour la pénalité de retard plafonnement : la SIA 118 n'admet que des pénalités équitables, exclues si vous avez droit à une prolongation de délai (art. 98) ; exigez un plafond, en pratique de 5 % à 10 % du prix, et rappelez que le juge peut réduire une peine excessive (art. 163 al. 3 CO).

1. Renonciation anticipée à l'hypothèque légale des artisans (Nulle de plein droit). L'entrepreneur général fait signer une renonciation au droit d'inscrire l'hypothèque légale. Selon le cahier des charges, une telle renonciation anticipée est nulle (art. 837 al. 3 CC) : elle ne vous prive de rien, mais la présence de la clause révèle un donneur d'ordre à risque. Biffez-la. Référence : art. 837 CC.
2. Clause « Pay-when-paid » (paiement subordonné au paiement du maître d'ouvrage) (Clause dangereuse). Vous ne seriez payé que lorsque l'entrepreneur général l'est lui-même : vous portez le risque d'insolvabilité du maître d'ouvrage, que vous ne contrôlez pas. À biffer, ou à limiter à un délai maximal de paiement ferme. Référence : art. 190 SIA 118.
3. Pénalités de retard non plafonnées ou indépendantes de votre faute (Clause dangereuse). La SIA 118 n'admet que des pénalités « équitables » (art. 98) et pas si vous avez droit à une prolongation de délai. Exigez un plafond (en pratique de 5 % à 10 % du prix) et réservez les prolongations ; un juge peut réduire une peine excessive (art. 163 al. 3 CO). Référence : art. 98 SIA 118, art. 163 CO.
4. Compte de prorata forfaitaire de 3 % à 6 % sans justificatifs (À négocier). Une ponction en pourcentage, sans décompte des frais réels, rogne directement votre marge. Demandez un décompte justifié, une assiette claire et un plafond. Référence : art. 129 à 135 SIA 118.
5. Eau, électricité et chauffage de chantier mis à votre charge (À négocier). La SIA 118 met à la charge du maître l'alimentation en électricité jusqu'au point de raccordement (art. 129) et en eau (art. 133), et la consommation du second œuvre (art. 135 al. 3), sauf clause contraire. Refusez une déduction forfaitaire ou chiffrez-la dans votre prix. Référence : art. 129, 133 à 135 SIA 118.
6. Nettoyage général et bennes répartis sur tous les corps de métier (À négocier). Faites répartir selon la cause : chacun évacue ses déchets, le nettoyage commun est facturé selon une clé justifiée. Référence : art. 129 à 135 SIA 118.
7. Assurance RC globale ou travaux de construction (ATC) refacturée (À négocier). Vous payez parfois deux fois : votre propre RC et la quote-part de l'entrepreneur général. Demandez la police, la prime réelle et la clé de répartition.
8. Frais de téléphone, sanitaires, clôtures, panneau de chantier et badges forfaitaires (À négocier). Des forfaits sans lien avec votre part de chantier : plafonnez-les ou intégrez-les à un taux unique, négocié avant la signature.
9. Escompte déduit d'office, même en cas de paiement tardif (Clause dangereuse). Selon la SIA 118, le maître qui paie après 30 jours perd le droit à l'escompte (art. 190 al. 1). Une déduction d'office détourne cette règle : conditionnez l'escompte à un paiement dans le délai. Référence : art. 190 SIA 118.
10. Retenue de garantie ou cautionnement supérieurs à la norme, ou libérés tardivement (À négocier). La SIA 118 prévoit une retenue de 10 % de la valeur des prestations (5 % de la valeur, au moins 50'000 CHF, dès 500'000 CHF) et un cautionnement de 10 % de la somme totale (5 % de la somme totale, au moins 30'000 CHF, dès 300'000 CHF) ; la retenue échoit à la réception, au décompte final et à la remise du cautionnement (art. 150, 152, 181). Alignez le contrat sur ces valeurs. Référence : art. 150, 152, 181 SIA 118.
11. Délais de paiement allongés (60 à 90 jours) ou paiement soumis à une approbation sans limite de temps (À négocier). Le délai de la SIA 118 est de 30 jours (art. 190). Exigez un délai ferme, des intérêts moratoires et la possibilité de résilier après un délai supplémentaire. Référence : art. 190 SIA 118.
12. Interdiction de facturer les avenants, la régie ou le renchérissement (« prix tout compris, ferme et non révisable ») (Clause dangereuse). Cette clause peut vous priver de l'art. 86 (variation des quantités), de l'art. 87 (prestations nouvelles) et du renchérissement. Le prix forfaitaire exclut le renchérissement s'il est expressément désigné comme tel (art. 41) : vérifiez ce qui est écrit. Référence : art. 41, 64, 86, 87 SIA 118.

Guide de lecture, pas un conseil juridique : faites relire tout contrat important par un juriste. Comparez aussi le contrat aux règles de la SIA 118 avec le comparateur SIA 118 et Code des obligations.

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Questions Fréquentes sur les Contrats d'Entreprise Générale en Suisse (FAQ)

Information indicative qui ne remplace pas l'avis d'un juriste. Les pourcentages par défaut de l'outil sont des exemples : saisissez ceux de votre contrat.