Simulateur du Budget Global de Construction (CFC 0 à CFC 9) & Frais Cachés CFC 5
Estimez le budget global d'une opération (CFC 0 à 9) et les frais secondaires du CFC 5.
Outil interactif
A Votre opération
Pourcentages et montants de départ (modifiables : valeurs du cahier des charges, à remplacer par celles de votre commune)
Budget global de l'opération
- Coût total de l'opération TTC
- Frais secondaires CFC 5 (hors réserve)
- Frais annexes réels (CFC 5 et réserve) par rapport au CFC 2
- Part du bâtiment (CFC 2) dans le budget hors terrain
| Poste | Montant (CHF) |
|---|
La TVA est calculée sur les travaux CFC 1, 2 et 4 ; les autres postes ne portent en général pas de TVA ou la portent selon d'autres règles. Le financement du terrain n'est pas inclus.
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Guide technique de référence
La structure complète du Code des Frais de Construction (CFC 0 à CFC 9) du CRB en Suisse
La liste CFC 0 à 9 construction suisse du Centre suisse d'études pour la rationalisation de la construction (CRB) classe tous les coûts d'une opération immobilière en groupes numérotés. Un budget global promotion immobilière suisse complet les additionne tous, pas seulement le bâtiment. Sur l'exemple de l'outil (terrain de 500'000 CHF, bâtiment de 950'000 CHF), le coût total de l'opération est de 1'781'444 CHF TTC.
| Code | Groupe | Exemple (CHF) | Contenu |
|---|---|---|---|
| CFC 0 | Terrain | 522'500 | prix du terrain et frais d'acquisition |
| CFC 1 | Travaux préparatoires | 35'000 | démolition, terrassement spécial, raccordements provisoires |
| CFC 2 | Bâtiment | 950'000 | gros œuvre, second œuvre, techniques |
| CFC 3 | Équipements d'exploitation | — | non chiffré par l'outil (selon l'affectation) |
| CFC 4 | Aménagements extérieurs | 65'000 | jardin, accès, clôtures |
| CFC 5 | Frais secondaires | 76'394 | autorisations, maquettes, assurances, financement |
| CFC 58 | Réserve pour imprévus | 47'500 | classée « CFC 9 » dans le cahier des charges |
| CFC 9 | Ameublement et décoration | — | non chiffré par l'outil |
Pourquoi le coût du bâtiment (CFC 2) ne représente que 75 % à 82 % du budget total hors terrain
Le prix des travaux CFC 2 est le chiffre que l'on cite, mais ce n'est pas le budget. Sur l'exemple, le CFC 2 de 950'000 CHF pèse 80,9 % du budget hors terrain de 1'173'894 CHF : le reste se répartit entre les travaux préparatoires, les aménagements extérieurs, les frais secondaires du CFC 5 et la réserve pour imprévus. Les frais annexes (CFC 5 et réserve) représentent 13,0 % du CFC 2. Un budget qui s'arrête au CFC 2 est donc sous-estimé de 18 % à 25 % avant même d'acheter le terrain. Pour les surfaces et le volume qui fondent ce coût, voir le calculateur de surfaces SIA 416.
Précision sur le texte de la norme. La réserve pour imprévus relève du CFC 58 (frais secondaires) dans le code du CRB ; le cahier des charges de l'outil la range sous « CFC 9 », qui désigne l'ameublement et la décoration. L'outil la compte comme une réserve, avec les frais annexes.
Radiographie du CFC 5 (Frais secondaires) : les 5 postes qui font déraper les budgets de construction
Le calcul CFC 5 frais secondaires taxes raccordement permis additionne cinq postes, que l'on oublie souvent. Sur l'exemple, le CFC 5 atteint 76'394 CHF et la réserve 47'500 CHF :
| Poste | Base de calcul | Montant |
|---|---|---|
| CFC 51 : autorisations et taxes | permis 0,80 % + raccordements 3,50 % du CFC 2 + abri PC | 47'175 CHF |
| CFC 52 : échantillons, maquettes, copies | 0,30 % du CFC 2 | 2'850 CHF |
| CFC 53 : assurances du maître d'ouvrage (ATC et RC) | 0,45 % du CFC 2 | 4'275 CHF |
| CFC 54 : financement (intérêts intercalaires et commissions) | capital × tirage × taux × durée / 12 + 0,50 % | 22'094 CHF |
| Réserve pour imprévus (CFC 58) | 5,0 % du CFC 2 | 47'500 CHF |
Taxes communales de raccordement (eau, épuration, réseau électrique) et taxe d'abri PC
Les taxes de raccordement aux réseaux d'eau, d'égouts et d'électricité, et l'émolument du permis de construire, sont fixés par la commune et le gestionnaire de réseau. L'outil retient 0,80 % du CFC 2 pour le permis (7'600 CHF) et 3,50 % pour les raccordements (33'250 CHF). La coût taxe abri PC protection civile suisse remplace la construction d'un abri : l'outil compte 1'150 CHF par pièce habitable (le cahier des charges cite 800 à 1'500 CHF), soit 6'325 CHF pour 5,5 pièces. Ces valeurs sont des repères du cahier des charges : demandez le barème de votre commune et de votre canton.
Calcul des intérêts intercalaires du crédit de construction et assurances ATC/RC MO
Le intérêts intercalaires crédit de construction calcul suit le tirage progressif du crédit : capital des travaux × tirage moyen × taux × durée / 12, plus les commissions bancaires. Avec 1'050'000 CHF de travaux (CFC 1, 2 et 4), 50 % de tirage moyen, 2,75 % de taux et 14 mois, les intérêts sont de 16'844 CHF, plus 5'250 CHF de commissions : 22'094 CHF de CFC 54. Les assurances du maître d'ouvrage (assurance travaux de construction ATC et responsabilité civile du maître d'ouvrage) coûtent 4'275 CHF à 0,45 % du CFC 2 ; elles sont distinctes de la RC de chaque entreprise, comme l'explique le diagnostic RC et ATC.
Tableau récapitulatif des ratios CFC 1, CFC 4 et CFC 5 pour une villa ou un petit immeuble
Ces ratios, calculés avec les paramètres de l'outil, donnent un ordre de grandeur pour comparer votre budget à une opération type. Les honoraires des mandataires, qui ne figurent pas dans les frais secondaires de l'outil, se chiffrent avec le simulateur d'honoraires par phase.
| Ratio sur le CFC 2 | Villa (CFC 2 : 950'000 CHF) | Petit immeuble (CFC 2 : 6'000'000 CHF) |
|---|---|---|
| CFC 1, travaux préparatoires | 3,7 % | 3,0 % |
| CFC 4, aménagements extérieurs | 6,8 % | 5,3 % |
| CFC 5, frais secondaires | 8,0 % | 8,8 % |
| Frais annexes (CFC 5 et réserve) | 13,0 % | 13,8 % |
| CFC 2 dans le budget hors terrain | 80,9 % | 81,9 % |
| Coût total de l'opération TTC | 1'781'444 CHF | 10'469'458 CHF |
Les petits immeubles de l'exemple utilisent un terrain de 2'500'000 CHF, des travaux préparatoires de 180'000 CHF, des aménagements de 320'000 CHF, 40 pièces et 20 mois de chantier. Tous les pourcentages sont ceux du cahier des charges, à remplacer par les valeurs de votre commune et de votre canton.
Questions Fréquentes sur le Budget Global de Construction et le CFC 5 (FAQ)
1. Que couvrent les CFC 0 à 9 du Code des frais de construction ?
Le CFC du CRB classe les coûts d'une opération : CFC 0 terrain, CFC 1 travaux préparatoires, CFC 2 bâtiment, CFC 3 équipements d'exploitation, CFC 4 aménagements extérieurs, CFC 5 frais secondaires (autorisations et taxes, échantillons et maquettes, assurances, financement, réserves) et CFC 9 ameublement et décoration. Sur l'exemple de l'outil, le CFC 2 de 950'000 CHF pèse 80,9 % du budget hors terrain, dans la fourchette de 75 % à 82 % du cahier des charges.
La réserve pour imprévus est classée par le CRB sous le CFC 58 (frais secondaires) ; le cahier des charges de l'outil la range sous « CFC 9 ». L'outil la nomme réserve et la compte avec les frais annexes.
2. Quels sont les frais cachés du CFC 5 qui font déraper un budget ?
Sur l'exemple (CFC 2 de 950'000 CHF), le CFC 5 atteint 76'394 CHF : autorisations et taxes 47'175 CHF (permis 7'600, raccordements 33'250, abri PC 6'325), maquettes et copies 2'850 CHF, assurances du maître d'ouvrage 4'275 CHF et financement 22'094 CHF. Avec la réserve de 47'500 CHF, les frais annexes représentent 13,0 % du CFC 2.
Ces pourcentages (0,8 %, 3,5 %, 0,3 %, 0,45 %) et la taxe d'abri de 1'150 CHF par pièce sont des valeurs du cahier des charges : les émoluments de permis, les taxes de raccordement et la contribution de remplacement de l'abri dépendent de la commune et du canton.
3. Comment se calculent les intérêts intercalaires du crédit de construction ?
Pendant le chantier, le crédit se tire au fil des paiements : l'outil retient un tirage moyen de 50 % du capital des travaux (CFC 1, 2 et 4) sur la durée du chantier. Intérêts = capital × tirage moyen × taux × durée / 12. Avec 1'050'000 CHF, 2,75 % et 14 mois : 16'843.75 CHF, auxquels s'ajoutent 5'250 CHF de commissions bancaires (0,5 %), soit 22'093.75 CHF de CFC 54.
Le financement du terrain et les intérêts de la période précédant le chantier ne sont pas inclus. Pour une opération longue ou un tirage rapide (acomptes importants au début), augmentez le tirage moyen.
Information indicative établie d'après le Code des frais de construction du CRB ; elle ne remplace pas un budget établi par un mandataire ni les barèmes de votre commune.