Convertisseur d'Indices d'Urbanisme (CUS/COS ↔ IBUS/IOS) & Règles par Canton

Du CUS/COS vers l'IBUS/IOS : comprendre la réforme du Concordat Intercantonal (AIHC) en Suisse romande

Le concordat intercantonal harmonisation terminologie AIHC (accord intercantonal sur l'harmonisation de la terminologie dans le domaine de la construction) uniformise le vocabulaire des lois cantonales. Il remplace l'ancien coefficient d'utilisation du sol (CUS) et le coefficient d'occupation du sol (COS) par l'indice brut d'utilisation du sol IBUS surface déterminante et l'indice d'occupation du sol (IOS). L'IBUS est le rapport entre la somme de toutes les surfaces de plancher déterminantes et la surface de terrain déterminante ; l'IOS rapporte l'emprise du bâtiment à la même surface de terrain.

Un convertisseur CUS COS en IBUS IOS AIHC est utile parce que les communes révisent leurs règlements à des dates différentes : une parcelle voisine peut relever de l'ancien système, la vôtre du nouveau. Pour comparer deux terrains ou estimer ce que vaut un indice, il faut ramener les deux à la même mesure, la surface de plancher déterminante (SPd).

Pourquoi un IBUS de 0,60 équivaut en réalité à un ancien CUS de 0,48 à 0,50 (l'inclusion des murs et surfaces SIA 416)

L'ancien CUS excluait souvent les murs extérieurs, les paliers ou les combles non habitables ; l'IBUS compte toute la surface de plancher déterminante de la SIA 416, murs compris. À droits à bâtir identiques, l'indice augmente donc d'environ 20 % à 25 % : IBUS ≈ CUS × 1,20 à 1,25. Un IBUS de 0,60 correspond ainsi à un ancien CUS de 0,48 à 0,50, soit 600 m² de surface de plancher déterminante sur 1'000 m² de terrain.

Précision sur le texte de la norme. La définition de l'IBUS (somme des surfaces de plancher divisée par la surface de terrain déterminante) provient de l'accord intercantonal. Le facteur de conversion de 1,20 à 1,25 est celui du cahier des charges de l'outil : il n'a pas été vérifié dans les textes cantonaux, et la définition exacte de la surface déterminante varie selon le canton et la commune.

Tableau comparatif des lois cantonales sur les constructions (LATC Vaud, LC Valais, LCI Genève, LATeC Fribourg)

La distance limite propriété LATC vaud LC valais LCI genève n'est pas la même d'un canton à l'autre. Le tableau reprend les règles de référence du cahier des charges de l'outil, que le règlement communal peut préciser ou durcir :

Ces règles viennent du cahier des charges de l'outil et n'ont pas été vérifiées dans les lois cantonales. Pour Neuchâtel, le Jura et Berne, le cahier ne fournit pas de règle : consultez la loi cantonale et le règlement communal.

Calcul des distances aux limites de propriété, hauteur au faîte vs hauteur à la corniche et bonus énergétique

Les règles cantonales lient la distance à la hauteur du bâtiment, mais le point de mesure change : selon le canton et la commune, la hauteur se prend à la corniche, au faîte ou à la façade, et les toitures en pente ou les attiques sont comptés différemment. Une même construction peut donc être admise dans une commune et refusée dans la voisine. Avec les règles du tableau :

Plusieurs cantons accordent aussi un bonus d'indice pour les bâtiments très performants sur le plan énergétique (Minergie, CECB A/A). Le cahier des charges propose +5 % ou +10 % : sur 1'000 m² avec un IBUS de 0,60, un bonus de 10 % porte la surface de plancher déterminante de 600 m² à 660 m². Le pourcentage, le standard exigé et le cumul avec d'autres dérogations varient : demandez-les au service des permis.

Comment calculer en 3 étapes le potentiel constructible exact d'un terrain avant de faire une offre d'achat

Le calcul droits à bâtir parcelle suisse se fait en trois étapes, que l'outil enchaîne en direct :

1. Relever la surface de terrain déterminante (STd) au registre foncier et au règlement communal : toutes les surfaces ne comptent pas (routes, forêt, zones inconstructibles). Exemple : 1'000 m².
2. Lire l'indice et son système dans le règlement de la commune : IBUS et IOS (standard AIHC) ou CUS et COS (ancien système, converti par le facteur 1,20 à 1,25). Exemple : IBUS de 0,60 et IOS de 0,25, sans bonus.
3. Calculer la surface de plancher déterminante, la surface utile et l'emprise. SPd = STd × indice × (1 + bonus), soit 600 m² ; la surface utile habitable estimée à 80 % est de 480 m² ; l'emprise maximale (STd × IOS) est de 250 m².

Avant de faire une offre d'achat, comparez ce potentiel au prix du terrain et au coût de construction de la surface réalisable : voir le calculateur de budget global CFC 0 à 9 et le calculateur de surfaces et volumes SIA 416. Vérifiez aussi les servitudes, les distances aux limites, les degrés de sensibilité au bruit et les zones de dangers naturels, qui peuvent réduire le potentiel théorique ; l'outil donne un ordre de grandeur, pas un certificat d'urbanisme.

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Questions Fréquentes sur l'IBUS, le CUS et les Droits à Bâtir (FAQ)

Information indicative établie d'après l'accord intercantonal AIHC ; elle ne remplace ni le règlement communal ni le renseignement du service des permis.