Comparateur SIA 118 vs Code des Obligations 2026 (Délais, Défauts & Garanties)

Ce qui change au 1er janvier 2026 dans le Code des Obligations (Réforme des art. 367, 368 et 370 CO)

La réforme droit du contrat d'entreprise 2026 suisse (loi du 20 décembre 2024, « Défauts de construction », FF 2025 18) renforce la position du client sur trois points : le délai pour signaler les défauts, le droit à la réparation et la prescription. Elle s'applique, en principe, aux contrats conclus à partir du 1er janvier 2026 ; les contrats antérieurs restent soumis à l'ancien droit. Beaucoup d'artisans et de maîtres d'ouvrage cherchent la différence SIA 118 et code des obligations : elle est détaillée plus bas, ligne par ligne.

1. La fin de l'avis « immédiat » (2 à 7 jours) : le nouveau délai légal de 60 jours pour signaler les défauts immobiliers

Avant 2026, le Code des obligations exigeait un avis des défauts immédiat, sans délai chiffré : la jurisprudence tolérait quelques jours, de l'ordre de 2 à 7 jours ouvrables, faute de quoi le maître perdait ses droits. Pour un ouvrage immobilier, la loi révisée donne désormais 60 jours pour signaler les défauts (art. 367 al. 1bis CO) et 60 jours à compter de leur découverte pour les défauts cachés (art. 370 al. 4 CO). Toute convention imposant un délai plus court est nulle.

C'est la réponse à la recherche « délai avis des défauts 60 jours art 367 370 CO » : le délai est de 60 jours civils, il vaut aussi pour les défauts d'un ouvrage mobilier intégré dans l'ouvrage et pour ceux d'un plan d'architecte ou d'ingénieur qui servent de base à la construction. Le calculateur ci-dessus donne la date limite exacte à partir de votre date de réception ou de découverte.

2. Le droit impératif à la réfection gratuite (art. 368 al. 2bis CO) et la nullité des clauses d'exclusion de garantie

Le droit à la réfection gratuite impératif est la deuxième nouveauté : toute clause convenue à l'avance qui restreint ou exclut le droit à la réparation des défauts est nulle si le défaut concerne une construction (art. 368 al. 2bis CO). La nullité vise la réparation gratuite ; les autres droits de garantie (réduction du prix, résolution) restent régis par les règles habituelles. Le délai de prescription 5 ans art 371 CO est maintenu et ne peut plus être modifié au détriment du maître (art. 371 al. 3 CO).

Conséquence pratique : une clause « exclusion de toute garantie » dans les conditions générales d'un contrat conclu dès 2026 ne protège plus l'entrepreneur pour la réparation d'un défaut de construction. Il vaut mieux soigner l'exécution et le procès-verbal de réception.

Pourquoi l'application de la norme SIA 118 n'est jamais automatique (et quand elle désavantage l'artisan)

La norme SIA 118 (« Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction », édition 2013) n'a pas force de loi : elle ne s'applique que si le devis ou le contrat l'intègre expressément. Même intégrée, elle passe après le texte du contrat, l'offre et les conditions particulières (art. 21). Avant de calculer un délai, vérifiez donc le texte de votre contrat : « Code des obligations seul » ou « SIA 118 intégrée » ? L'outil ci-dessus traite les deux cas.

1. Le piège du fardeau de la preuve pendant le délai de garantie de 2 ans (Art. 172 à 174 SIA 118 vs Art. 367 CO)

La SIA 118 donne au maître un délai de dénonciation 2 ans dès la réception (art. 172) pendant lequel il peut invoquer les défauts en tout temps (art. 173). Surtout, pendant ce délai, le renversement du fardeau de la preuve SIA 118 art 174 joue contre l'entrepreneur : en cas de contestation, c'est à lui de prouver qu'un fait relevé n'est pas un défaut (art. 174 al. 3). Sous le Code des obligations seul (art. 367 CO), c'est au client de prouver le défaut.

Après les 2 ans, les défauts cachés se signalent aussitôt après leur découverte (art. 179 al. 2) et le maître doit prouver qu'ils constituent un manquement au contrat (art. 179 al. 5). Les droits du maître se prescrivent par 5 ans dès la réception, ou 10 ans pour un défaut intentionnellement dissimulé (art. 180).

2. Réception formelle de l'ouvrage (Art. 158 SIA 118), retenue de garantie (Art. 149–152) et cautionnement solidaire de 5 % ou 10 % (Art. 181 SIA 118)

La SIA 118 organise une réception formelle : l'entrepreneur avise la direction des travaux de l'achèvement, la vérification commune a lieu dans le délai d'un mois et fait l'objet d'un procès-verbal signé (art. 158). Pendant le chantier, le maître retient 10 % de la valeur des prestations ; si la contre-valeur dépasse 500'000 CHF, la retenue est de 5 %, au moins 50'000 CHF, et au plus 2'000'000 CHF sauf convention contraire (art. 150). Avant de toucher la retenue, l'entrepreneur remet un cautionnement solidaire : 10 % de la somme totale, ou 5 % (au moins 30'000 et au plus 2'000'000 CHF) si elle dépasse 300'000 CHF (art. 181).

Sous le Code des obligations seul, il n'y a ni retenue ni cautionnement sans clause du contrat : le prix est dû à la livraison (art. 372 CO). Pour dater les échéances d'un chantier précis, utilisez le calculateur ci-dessus ; pour réclamer un solde impayé, voyez le calculateur de date butoir d'hypothèque légale, et pour les quantités qui changent, le calculateur d'avenant (art. 86 SIA 118).

Tableau Comparatif Officiel Ligne par Ligne : Régime Légal CO (avant 2026) vs Nouveau CO (dès 01.01.2026) vs Norme SIA 118

Sources : texte de la révision du Code des obligations (FF 2025 18) et norme SIA 118 (édition 2013). Des sources spécialisées signalent une adaptation de la SIA 118 à la réforme (SIA 118-C1:2026) : vérifiez l'édition citée dans votre contrat. Information indicative qui ne remplace pas l'avis d'un juriste.

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Questions Fréquentes sur la Garantie des Défauts et la SIA 118 (FAQ)

Information indicative qui ne remplace pas l'avis d'un juriste. Délais et montants : voir les articles cités.