En fin de chantier, l'entrepreneur découvre parfois que son solde est retenu au nom de « défauts divers », sans liste, sans photo, avec une proposition de rabais à signer vite. Il peut s'agir d'un désaccord sincère comme d'une pression pour obtenir une réduction. La loi donne des outils : avis des défauts, expertise, preuve à futur, poursuite, action. Cette page apprend à reconnaître les signaux, à garder la preuve de l'état de l'ouvrage et à savoir à qui s'adresser. Un signal n'est pas une preuve : seuls l'autorité et le juge qualifient les faits.
Le guide : Chantage aux faux défauts en fin de chantier
Le guide détaillé de cette page en PDF et en Word : base légale, marche à suivre, modèles de lettres et checklist de preuves.
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Au moment du solde, le maître d'ouvrage ou l'entreprise générale (EG) invoque des défauts et retient une somme importante. Un maître qui a de vrais défauts agit légitimement : réduction du prix, réfection, dommages-intérêts si l'entrepreneur est en faute (art. 368 al. 1-2 CO). Le problème apparaît lorsque l'allégation sert de levier : défauts non décrits, retenue sans rapport avec le coût de réfection, proposition de rabais à signer « pour en finir », échéance invoquée (vente, financement).
L'entrepreneur est alors tenté de céder, parce qu'une expertise coûte du temps et de l'argent. La loi ne chiffre pas la part du solde qui peut être retenue : celui qui retient doit rester proportionné aux défauts réels (art. 82 CO). Et celui qui signe une quittance ou un rabais est lié, car une remise de dette est valable sans forme (art. 115 CO).
Chaque fait de cette page peut avoir une explication régulière. Ils appellent une demande de précisions écrite, jamais une accusation.
La liste ci-dessous reprend les indices observables. Plus ils s'accumulent, plus il est utile de demander la liste des défauts, de proposer un constat contradictoire et de consulter un juriste.
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Mini-diagnostic : votre solde est-il retenu pour des défauts douteux ?
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Ce n'est ni un diagnostic ni une preuve : un signal appelle une vérification, pas une accusation.
Chantage aux faux défauts en fin de chantier : solde bloqué, avis de défauts, preuve à futur et expertise (CPC) · https://art-construction.ch/outils/dossiers/chantage-faux-defauts-fin-chantier-expertise-cpc/
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Le maître doit vérifier l'ouvrage et signaler les défauts aussitôt qu'il le peut ; pour un ouvrage immobilier, il dispose de 60 jours et une convention plus courte est nulle (art. 367 al. 1-1bis CO). Cette règle vaut pour les contrats conclus dès le 1er janvier 2026 ; avant, l'avis devait être immédiat (voir doc_09). Faute d'avis, l'ouvrage est tenu pour accepté avec ces défauts (art. 370 al. 2-3 CO). Le maître ne peut pas invoquer les défauts qui lui sont imputables, par exemple par des ordres donnés contre les avis formels de l'entrepreneur (art. 369 CO).
Pour établir l'état de l'ouvrage, chaque partie peut demander un examen par des experts (art. 367 al. 2 CO). Le tribunal administre aussi les preuves à futur lorsque leur mise en danger ou un intérêt digne de protection est rendu vraisemblable (art. 158 al. 1 CPC) ; la désignation d'un expert pour l'examen de l'ouvrage relève de la procédure sommaire (art. 250 CPC). Pour réclamer le solde, l'entrepreneur peut faire notifier un commandement de payer (art. 74 al. 1 LP), demander la mainlevée provisoire s'il a une reconnaissance de dette (art. 82 al. 1 LP) ou agir après conciliation (art. 197 CPC), en procédure simplifiée jusqu'à 30'000 francs (art. 243 al. 1 CPC).
Sous la pression, la loi protège : un accord conclu sous une crainte fondée n'oblige pas, mais la crainte de voir invoquer un droit ne compte que si la gêne de la victime a été exploitée pour extorquer des avantages excessifs (art. 29 al. 1 CO, art. 30 al. 2 CO) ; le délai pour agir est d'un an (art. 31 al. 1-2 CO). Le droit pénal connaît l'extorsion (art. 156 ch. 1 CP) et la contrainte (art. 181 CP), mais seuls le ministère public et le juge pénal décident s'ils s'appliquent à des faits précis. Les dossiers doc_09 et doc_18 détaillent la procédure standard des défauts et du litige.
Les règles en un coup d’œil
| Règle | Article | Ce que dit le texte |
|---|---|---|
| Prix payable à la livraison | art. 372 al. 1 CO | Le prix est payable à la livraison de l'ouvrage ; retenir le solde suppose une clause ou une exception légale. |
| Exception d'inexécution | art. 82 CO | Celui qui réclame l'exécution doit avoir exécuté ; la loi ne chiffre pas la part du solde que le maître peut retenir, qui doit rester en rapport avec les défauts réels. |
| Vérification et avis des défauts | art. 367 al. 1-1bis CO ; art. 370 al. 2-4 CO | Le maître vérifie et signale les défauts ; 60 jours pour un ouvrage immobilier dans le droit révisé ; sans avis, l'ouvrage est tenu pour accepté avec ces défauts. |
| Droits du maître | art. 368 al. 1-2 CO ; art. 369 CO | Refus si l'ouvrage est inutilisable, sinon réduction du prix ou réfection, plus dommages-intérêts si faute ; pas de droits pour les défauts imputables au maître. |
| Expertise et preuve à futur | art. 367 al. 2 CO ; art. 158 al. 1-2 CPC ; art. 250 CPC | Chaque partie peut demander un examen par des experts ; le tribunal administre les preuves menacées ; la désignation d'un expert est de procédure sommaire. |
| Valeur litigieuse et procédure | art. 243 al. 1 CPC ; art. 210 al. 1 CPC ; art. 212 al. 1 CPC ; art. 308 al. 2 CPC | 30'000 francs : procédure simplifiée ; 10'000 : proposition de décision et appel ; 2'000 : décision de l'autorité de conciliation. |
| Poursuite | art. 74 al. 1 LP ; art. 82 al. 1 LP | Opposition en dix jours ; mainlevée provisoire sur reconnaissance de dette. |
| Remise de dette, pression | art. 115 CO ; art. 29 al. 1 CO ; art. 30 al. 2 CO ; art. 31 al. 1 CO | Un rabais ou une quittance sont valables sans forme ; un accord conclu sous une crainte fondée n'oblige pas, mais l'action se prescrit par un an. |
| Conséquences pénales possibles | art. 156 ch. 1 CP ; art. 181 CP | Extorsion et contrainte supposent une menace d'un dommage sérieux ; seuls les autorités pénales décident de leur application. |
Avant de signer : faites prévoir une réception avec procès-verbal signé, une vérification commune dans un délai fixé, la désignation d'un expert neutre en cas de désaccord et une règle de retenue proportionnée aux défauts chiffrés. Le jour de la réception, photographiez et conservez la preuve de l'état de l'ouvrage.
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [maître d'ouvrage / entreprise générale] · Copie : [direction des travaux]
Objet : chantier [nom] · facture finale n° [..] · retenue de CHF [montant] pour défauts allégués
Madame, Monsieur, vous retenez CHF [montant] sur notre facture finale en invoquant des défauts non décrits. L'ouvrage a été reçu le [date] ; nous n'avons reçu aucun avis de défauts avant le [date]. Merci de nous transmettre d'ici au [date : 10 jours] la liste de chaque défaut (nature, lieu, date de découverte), les photographies datées, le coût de réfection estimé et le calcul du montant retenu. Nous proposons un constat contradictoire le [date] et la désignation d'un expert commun (art. 367 al. 2 CO). Nous contestons que la retenue soit proportionnée aux défauts annoncés (art. 82 CO, art. 368 al. 2 CO). Tous nos droits sont réservés. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Nom, fonction, signature] · Annexes : procès-verbal de réception, facture finale.
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [maître d'ouvrage / entreprise générale]
Objet : chantier [nom] · facture finale n° [..] · mise en demeure de payer CHF [montant]
Madame, Monsieur, notre facture finale de CHF [montant] est exigible depuis le [date] (art. 372 al. 1 CO). Vous en retenez CHF [montant] au nom de défauts que vous n'avez ni décrits ni chiffrés ; la part non contestée s'élève donc à CHF [montant]. Nous vous mettons en demeure de la payer d'ici au [date : 10 jours] (art. 102 al. 1 CO), faute de quoi nous réclamerons l'intérêt moratoire de 5 % l'an (art. 104 al. 1 CO) et ferons notifier un commandement de payer. Pour la part contestée, nous restons disponibles pour un constat contradictoire et un expert commun, et nous réservons une preuve à futur (art. 158 CPC) si l'état de l'ouvrage devait changer. Nous ne signerons aucune quittance pour solde de tout compte. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Nom, fonction, signature]
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [entreprise] · Copie : [direction des travaux]
Objet : chantier [nom] · avis de défauts du [date] · demande de réfection · retenue de CHF [montant]
Madame, Monsieur, nous avons constaté les défauts suivants, décrits et photographiés en annexe : [défaut 1 : lieu, nature] ; [défaut 2 : lieu, nature]. Nous les avons découverts le [date] et vous les signalons dans le délai légal (art. 367 al. 1 CO). Nous vous demandons de les éliminer d'ici au [date : délai convenable] (art. 368 al. 2 CO). Nous avons estimé le coût de réfection à CHF [montant] (devis annexé) et retenons CHF [montant] sur votre facture ; cette retenue sera libérée dès l'élimination constatée contradictoirement. Nous restons ouverts à un expert commun (art. 367 al. 2 CO). Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Nom, fonction, signature] · Annexes : liste des défauts avec photographies, devis de réfection.
Un désaccord sur des défauts est d'abord un litige civil : conciliation puis tribunal. En cas d'indices de menace, de contrainte ou d'extorsion, la dénonciation pénale se fait auprès de la police ou du ministère public ; les adresses ci-dessous ont été lues le jour de la rédaction.
Un solde se défend mieux lorsque l'offre, les quantités et les prix sont documentés dès le départ. L'indice ACIP donne des repères de prix par code CFC pour justifier vos postes, et le logiciel Soumission aide à garder une offre structurée avec ses conditions de paiement, de réception et de garantie, avant de signer le contrat.
📊 Voir l’indice ACIP (Art Construction Indice de Prix)
Non. Dans les textes lus, chaque partie peut demander, à ses frais, que l'ouvrage soit examiné par des experts (art. 367 al. 2 CO) et le tribunal administre la preuve à futur sans condition de montant (art. 158 al. 1 CPC). Les seuils du CPC concernent la procédure : 2'000 francs, 10'000 francs et 30'000 francs. Une retenue de 15'000 à 25'000 francs relève de la procédure simplifiée, précédée d'une conciliation. Le coût d'une expertise reste un calcul économique, à discuter avec un avocat.
Pour un ouvrage immobilier, il dispose de 60 jours pour les signaler, et une convention plus courte est nulle (art. 367 al. 1bis CO) ; cette règle vaut pour les contrats conclus dès le 1er janvier 2026. Avant, l'avis devait être donné aussitôt. Sans avis, l'ouvrage est tenu pour accepté avec ses défauts (art. 370 al. 2-3 CO). Le point de départ pour un défaut visible n'est pas précisé par le texte : vérifiez avec un juriste.
La loi prévoit la consignation lorsque le créancier est en demeure (art. 92 al. 1 CO) ou lorsque la propriété de la créance est litigieuse (art. 168 al. 1 CO). Dans les textes lus, rien ne la prévoit pour un désaccord sur des défauts. Les parties peuvent toutefois convenir de déposer la somme litigieuse chez un notaire, une banque ou un tiers, jusqu'au rapport d'expert ou à une décision. Cet accord est une convention, pas une règle de la loi.
Une remise de dette est valable sans forme (art. 115 CO). Un accord conclu sous une crainte fondée n'oblige pas, mais la crainte de voir invoquer un droit n'est prise en considération que si la gêne de la victime a été exploitée pour extorquer des avantages excessifs (art. 29 al. 1 CO, art. 30 al. 2 CO). Le délai pour agir est d'un an (art. 31 al. 1-2 CO). Consultez rapidement un avocat avec vos preuves datées.
Un désaccord sur des défauts est d'abord civil. Si vous recevez des menaces précises, la dénonciation pénale se fait auprès de la police ou du ministère public. L'extorsion et la contrainte supposent la menace d'un dommage sérieux (art. 156 ch. 1 CP, art. 181 CP) ; seules les autorités décident si ces textes s'appliquent. Conservez les messages, décrivez des faits datés et prenez conseil avant d'agir.
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Information générale basée sur le droit suisse en vigueur — ne remplace pas un conseil juridique personnalisé (avocat ou juriste spécialisé).
Sources lues
Les articles de la SIA 118, norme non librement consultable, sont à vérifier dans l’édition applicable à votre contrat (marqués (*) quand ils n’ont pas pu être confirmés). Les exemples chiffrés de cette page sont fictifs.
