Un propriétaire qui vend son bien reçoit parfois, la veille de la signature chez le notaire, l'annonce d'une hypothèque légale d'artisan et l'exigence d'un paiement immédiat. Exiger une hypothèque pour une créance réelle est un droit ; s'en servir comme moyen de pression sur un montant gonflé en est un abus potentiel. Cette page apprend aux deux côtés, propriétaire visé et artisan légitime, à reconnaître les signaux, à conserver leurs droits (sûretés, délai de quatre mois, responsabilité) et à savoir à qui s'adresser. Un signal n'est pas une preuve : seuls l'autorité et le juge qualifient les faits.
Le guide : Hypothèque légale abusive avant une vente
Le guide détaillé de cette page en PDF et en Word : base légale, marche à suivre, modèles de lettres et checklist de preuves.
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Les artisans et entrepreneurs peuvent requérir une hypothèque légale sur l'immeuble pour lequel ils ont fourni matériaux et travail, même si leur débiteur est un entrepreneur et non le propriétaire (art. 837 al. 1 CC). Un propriétaire peut donc voir son immeuble grevé alors qu'il a payé l'entreprise générale ; on ne peut pas renoncer d'avance à ce droit (art. 837 al. 3 CC). Le propriétaire qui vend a, lui, intérêt à un registre foncier propre au moment de la signature.
Cette rencontre de calendrier est légitime. Elle devient un signal d'alerte lorsque la pression porte sur la date plus que sur la créance : montant annoncé supérieur à toute facture, exigence d'un paiement immédiat ou d'une renonciation signée à la va-vite, requête déposée sans que le propriétaire soit entendu. Du côté de l'artisan, une créance réelle et un délai de quatre mois qui court imposent d'agir, de façon chiffrée et mesurée.
Chaque fait de cette page peut avoir une explication régulière. Ils appellent une demande de justificatifs écrite, jamais une accusation.
La liste ci-dessous reprend les indices observables, côté propriétaire. Plus ils s'accumulent, plus il est utile de demander les pièces, d'avertir le notaire et de consulter un juriste.
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Mini-diagnostic : la demande d'hypothèque légale que vous recevez présente-t-elle des signaux d'alerte ?
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Ce n'est ni un diagnostic ni une preuve : un signal appelle une vérification, pas une accusation.
Hypothèque légale abusive juste avant une vente notariée : inscription provisoire, sûretés (art. 839 CC) et défense des deux côtés · https://art-construction.ch/outils/dossiers/chantage-hypotheque-legale-abusive-art-839-cc/
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L'inscription provisoire peut être prise par celui qui allègue un droit réel, du consentement des intéressés ou par décision judiciaire ; le juge l'autorise si le droit lui paraît exister, fixe sa durée, ses effets et un délai pour agir en justice (art. 961 al. 1-3 CC). Le requérant rend vraisemblable une atteinte à son droit et un préjudice difficilement réparable (art. 261 al. 1 CPC) ; si l'action au fond n'est pas pendante, le tribunal fixe un délai sous peine de caducité (art. 263 CPC). Le tribunal peut astreindre le requérant à fournir des sûretés (art. 264 al. 1 CPC) et le requérant répond du dommage causé par une mesure injustifiée, sous réserve de sa bonne foi (art. 264 al. 2 CPC).
Une fois payé, l'artisan signe la radiation : elle se fait sur la déclaration écrite de ceux auxquels l'inscription confère des droits (art. 964 al. 1 CC). Les sûretés doivent être équivalentes à l'hypothèque en qualité et en quantité : une garantie bancaire plafonnée ou à échéance absolue peut ne pas suffire (ATF 142 III 738, arrêt antérieur à la révision). Le dossier doc_07 traite la procédure standard (délai de quatre mois, inscription, preuves).
Sous la pression, la loi protège : un accord conclu sous une crainte fondée n'oblige pas, mais la crainte de voir invoquer un droit ne compte que si la gêne de la victime a été exploitée pour extorquer des avantages excessifs (art. 29 al. 1 CO, art. 30 al. 2 CO). Le droit pénal connaît l'extorsion (art. 156 ch. 1 CP) et la contrainte (art. 181 CP) ; seuls le ministère public et le juge pénal décident s'ils s'appliquent à des faits précis. Requérir de bonne foi une hypothèque que la loi prévoit n'est pas un chantage.
Les règles en un coup d’œil
| Règle | Article | Ce que dit le texte |
|---|---|---|
| Qui peut requérir l'hypothèque légale | art. 837 al. 1 CC ; art. 837 al. 2-3 CC | Artisans et entrepreneurs, même si leur débiteur est un entrepreneur ; accord du propriétaire si le débiteur est locataire ou fermier ; renonciation d'avance impossible. |
| Moment de l'inscription | art. 839 al. 1-2 CC | Possible dès l'engagement à exécuter les travaux, au plus tard quatre mois après l'achèvement. |
| Montant établi et sûretés | art. 839 al. 3 CC | Inscription seulement si le montant est reconnu ou établi par le juge ; impossible à requérir si des sûretés suffisantes, intérêts moratoires sur dix ans compris, sont fournies. |
| Inscription provisoire | art. 961 al. 1-3 CC ; art. 249 CPC | Prise sur consentement ou décision judiciaire, si le droit paraît exister ; procédure sommaire ; le juge fixe un délai pour agir au fond. |
| Mesures provisionnelles | art. 261 al. 1-2 CPC ; art. 263 CPC ; art. 268 al. 1 CPC | Prétention rendue vraisemblable ; délai pour agir sous peine de caducité ; modification ou révocation si la mesure est injustifiée. |
| Sûretés et responsabilité du requérant | art. 264 al. 1-2 CPC ; art. 265 al. 1-2 CPC | Le requérant peut être astreint à fournir des sûretés et répond du dommage d'une mesure injustifiée, sous réserve de sa bonne foi ; mesures superprovisionnelles en cas d'urgence particulière. |
| Radiation | art. 964 al. 1 CC | Sur déclaration écrite de ceux auxquels l'inscription confère des droits. |
| Responsabilité civile, bonne foi | art. 41 al. 1 CO ; art. 2 al. 2 CC ; art. 8 CC | Réparation du dommage causé illicitement ; l'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé ; chacun prouve ce qu'il allègue. |
| Pression et contrainte | art. 29 al. 1 CO ; art. 30 al. 2 CO ; art. 156 ch. 1 CP ; art. 181 CP | Un accord sous crainte fondée n'oblige pas ; extorsion et contrainte supposent la menace d'un dommage sérieux, appréciée par les autorités pénales. |
Propriétaire : conditionnez les paiements finaux à l'entrepreneur général par des attestations de paiement de ses sous-traitants, conservez les preuves de vos versements et demandez un extrait du registre foncier avant toute vente. Artisan : chiffrez la créance avec vos factures et calculez le délai de quatre mois dès l'achèvement.
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [artisan / entreprise] · Copie : [notaire]
Objet : immeuble [désignation] · votre annonce du [date] d'une hypothèque légale de CHF [montant] · demande de justificatifs et offre de sûretés
Madame, Monsieur, vous m'annoncez une hypothèque légale de CHF [montant]. Je ne reconnais pas ce montant ; l'inscription n'a lieu que si le montant est reconnu par le propriétaire ou établi par le juge (art. 839 al. 3 CC). Je vous prie de me remettre d'ici au [date : 7 jours] le contrat ou la commande, les factures, la date d'achèvement, le décompte des acomptes et le nom du débiteur. J'ai payé CHF [montant] à [entrepreneur général] le [date]. Sans reconnaître la créance, je vous offre des sûretés suffisantes au sens de l'art. 839 al. 3 CC : une garantie bancaire irrévocable de CHF [montant], couvrant le capital contesté et les intérêts moratoires pour dix ans. Cette lettre ne vaut ni reconnaissance de dette ni renonciation à un droit ; je me réserve de demander réparation de tout dommage causé par une mesure injustifiée (art. 264 al. 2 CPC). Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Nom, signature] · Annexes : preuves de paiement, projet de garantie, extrait du registre foncier.
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [propriétaire] · Copie : [maître d'ouvrage / entrepreneur général]
Objet : immeuble [désignation] · notre créance de CHF [montant] pour travaux achevés le [date] · demande de reconnaissance ou de sûretés
Madame, Monsieur, nous avons exécuté des travaux de [nature] sur l'immeuble désigné ; l'achèvement date du [date]. Notre créance s'élève à CHF [montant] selon nos factures n° [..], échues et impayées. Selon l'art. 839 al. 2 CC, l'hypothèque légale doit être inscrite au plus tard quatre mois après l'achèvement, soit avant le [date]. Elle n'a lieu que si le montant est reconnu ou établi par le juge, et ne peut pas être requise si des sûretés suffisantes sont fournies (art. 839 al. 3 CC). Nous vous prions de nous faire parvenir d'ici au [date : 10 jours] soit une reconnaissance écrite du montant, soit des sûretés suffisantes, soit vos objections motivées. Faute de réponse, nous demanderons à un avocat de requérir l'inscription provisoire avant l'expiration du délai légal. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées. [Nom, fonction, signature] · Annexes : rapport de réception, factures, contrat.
[Lieu, date] · Envoi recommandé et courriel · À : [requérant] · Copie : [avocat, notaire]
Objet : immeuble [désignation] · décision du [date] révoquant l'inscription provisoire · demande de radiation et réserve de dommages-intérêts
Madame, Monsieur, par décision du [date], le [tribunal] a [révoqué / modifié] l'inscription provisoire ordonnée le [date]. Je vous prie de signer d'ici au [date : 10 jours] la déclaration de radiation ci-jointe (art. 964 al. 1 CC). L'inscription m'a causé un dommage, notamment [retard de la vente, frais, intérêts], dont je tiens le décompte à votre disposition. Je me réserve d'en demander réparation (art. 264 al. 2 CPC, art. 41 al. 1 CO). Tous mes droits sont réservés. Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées. [Nom, signature] · Annexes : décision du [date], déclaration de radiation.
Un désaccord sur une hypothèque légale se règle devant le tribunal civil, par la procédure sommaire. En cas d'indices de menace, de contrainte ou d'extorsion, la dénonciation pénale se fait auprès de la police ou du ministère public ; les adresses ci-dessous ont été lues le jour de la rédaction.
Une créance se défend mieux lorsque le prix, les quantités et les avenants sont documentés dès l'offre. L'indice ACIP donne des repères de prix par code CFC pour justifier vos postes, et le logiciel Soumission aide à garder une offre structurée avec ses conditions de paiement, avant de signer le contrat.
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La loi n'interdit pas ce moment : l'hypothèque peut être inscrite dès l'engagement de l'entrepreneur et jusqu'à quatre mois après l'achèvement des travaux (art. 839 al. 1-2 CC). Le moment est un signal à examiner, non une illégalité. Ce qui compte est la réalité de la créance et son montant, établi par la reconnaissance du propriétaire ou par le juge (art. 839 al. 3 CC).
Selon l'art. 839 al. 3 CC, l'inscription ne peut pas être requise si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes au créancier, intérêts moratoires pour une durée de dix ans compris. Les sûretés doivent équivaloir à l'hypothèque en qualité et en quantité, d'après l'ATF 142 III 738 rendu avant la révision de 2026. La rédaction d'une garantie se fait avec un avocat ; le texte ne parle pas littéralement de radiation d'une inscription déjà faite.
Le requérant répond du dommage causé par des mesures provisionnelles injustifiées ; s'il prouve qu'il les a demandées de bonne foi, le tribunal peut réduire les dommages-intérêts ou n'en point allouer (art. 264 al. 2 CPC). Les art. 837 à 841 CC ne prévoient pas de responsabilité propre à l'inscription abusive. Conservez les pièces du dommage (retard de la vente, frais, intérêts) et consultez un avocat.
C'est une mesure ordonnée en cas d'urgence particulière sans entendre la partie adverse, suivie d'une audience sans délai ou d'un délai de réponse écrite (art. 265 al. 1-2 CPC). Lisez les voies de droit de l'ordonnance, réagissez dans les délais, produisez vos titres (art. 254 CPC) et demandez la modification ou la révocation si la mesure est injustifiée (art. 268 al. 1 CPC). Consultez un avocat dès réception.
Chiffrez votre créance avec vos factures, calculez le délai de quatre mois dès l'achèvement, demandez d'abord par écrit une reconnaissance ou des sûretés, puis faites requérir l'inscription provisoire par un avocat. N'utilisez pas la date de la vente comme menace. Requérir de bonne foi une hypothèque que la loi prévoit est un droit ; seuls les autorités pénales qualifient d'éventuelles menaces (art. 156 ch. 1 CP, art. 181 CP).
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Sources lues
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